Ситуация с дольщиками мне очень напоминает детский сад в прямом смысле слова. Дети любят играть и беситься. Это полезно. Они развивают ловкость, укрепляют тело и улучшают координацию движений. Но стоит одному ребёнку в группе налететь своим развивающимся лбом на твёрдое препятствие, а родителям увидеть синяк или ссадину, под санкции попадают сразу все. Во всей группе вводится запрет на бег и прыг, детей приматывают скотчем к стульям и запрещают любое несанкционированное движение. Страдают все дети, но зато никаких синяков.

С долевым строительством похожая история. Привлечение денег на ранней стадии позволяет застройщикам снизить цены на квартиры и построить здание даже в условиях финансовых кризисов, когда получить кредит сложно или дорого. Появляется много предложений, цветёт конкуренция, рынок оживает, люди могут купить квартиру дешевле. Однако не все девелоперы одинаково честны и компетентны. Кто-то собрал деньги с людей и сбежал, не собираясь с самого начала ничего строить, кто-то не смог организовать проект строительства и не дошёл до финиша из-за собственных ошибок. Так появились дольщики «с синяками», за которых хотят заступиться суровые депутаты.

Но дольщиков обманывают не потому, что у нас нет специального закона, который что-то запрещает, а только потому, что у людей низкий уровень финансовой грамотности и в нашем культурном коде принято чаще искать виноватого, а не думать над собственными ошибками.

Покупатель должен трезво оценивать ситуацию покупки квартиры на этапе котлована – не как сделку купли-продажи, а как инвестицию с набором рисков: от недобросовестности подрядчика до изменения законов в стране за долгое время строительства. Доходность от повышения стоимости объекта за период «от ямы до ключа» может колебаться от 18 до 50%, по заверениям участников рынка. А где повышенная доходность, там и повышенные риски.

После введения нового закона деньги покупателей будут замораживаться на банковском счёте третьего независимого участника сделки до сдачи объекта. Строители смогут получить эти деньги только после того, как отдадут ключи владельцу. Чисто технически оформление сделки возможно до полной сдачи объекта, но выгоды дольщикам такой манёвр не принесёт. Девелоперы не смогут воспользоваться доходом с ранних продаж и вынуждены будут искать финансирование в банках. Поэтому прогнозировать рост цен на квартиры можно в диапазоне от 20 до 50%.

Также законодательные изменения выдавят с рынка небольших игроков, так как у них меньше возможностей получить финансирование на хороших условиях. Вместе с консолидацией рынка в руках небольшого числа конкурентов можно ждать и ценовых сговоров игроков и других сюрпризов, которые могут возникнуть в нескольких шагах от монополизации.

Простые покупатели получат подорожание квартир в новостройках, а инвесторы потеряют интерес к вложениям в российскую недвижимость. В начале двухтысячных годов можно было удвоить капитал, купив элитную квартиру на стадии проекта и продав готовую с ремонтом. Сейчас такой трюк будет почти невозможен в России.

Убеждён, что русский пытливый и креативный ум найдёт на первых порах легальные возможности обхода свежеиспечённого закона. Но в перспективе до двух лет гайки будут закручены.

Останутся возможности инвестирования в недооценённые активы на рынке вторичного жилья, которые продаются с дисконтом. Можно будет купить объект в плохом состоянии, сделать ремонт и продать дороже. Но для этого нужно держать руку на пульсе рынка и посвящать много времени сделкам и ремонту. Нужно иметь экспертизу в оценке рынка, хорошие строительные бригады и уметь быстро и выгодно продавать квартиры, чтобы выжать из этого способа максимум.

Также для российского инвестора остаются огромные возможности зарубежных рынков недвижимости. На рынке США существуют предложения с фиксированной доходностью 8–10% в долларах или доходностью до 25%, если инвестор готов делить рыночные риски с девелопером. На рынках Британии есть предложения с низким порогом входа (от 20 000 евро) на краткосрочные проекты реновации (от года). В этом случае недвижимость оформляется в собственность, а все заботы по реконструкции, юридическому сопровождению, продаже или сдаче объекта в аренду возьмут на себя профессиональные игроки.

29.06.2018