КАК ВЫЖАТЬ 67% ГОДОВЫХ
ИЗ ОБЫЧНОЙ НОВОСТРОЙКИ
В БЛИЖАЙШЕМ ПОДМОСКОВЬЕ

Личный капитал:

Возврат на личный капитал:

Срок проекта:

4 168 000

67%

1 год

КЛИЕНТ

Максим Кислицин

инвестор

Максим занимается продажей земли, и ему близка тема доходной недвижимости. Также он имеет внушительный опыт инвестирования — и по роду профессиональной деятельности, и для личных целей. Он был одним из первых инвесторов в наши проекты, поверил в нас в самом начале пути. Он вовлекался только в ключевых точках проекта для принятия важных решений. Работать с ним было легко и приятно.

ЗАДАЧА

С нашей помощью Максим хотел проверить новый формат инвестирования в недвижимость, который позволял заработать за год около 50% на вложенный капитал при перепродаже с резервным сценарием получения ренты.
Вложения он рассматривал как пробный проект для дальнейшего масштабирования в случае успеха.

Максим Кислицин

Я давно занимаюсь инвестициями и искал именно пассивный доход, который дают далеко не все виды инвестиций. Рента от недвижимости с эффективной управляющей компанией подошла под мой запрос наилучшим образом. Да и для диверсификации вложений недвижимость — это неотъемлемый консервативный вариант. Дальше стояла задача найти модель проекта при заполняемости объектов не менее 80%, а также рентабельность на вложенные деньги от 12% годовых или 8–9 лет окупаемости. Стало ясно, что без лёгкого девелопмента объектов здесь не обойтись.

РЕШЕНИЕ

Мы решили купить в новостройке объект, который бы позволил построить четыре независимых студии для краткосрочной аренды.

Для этого надо приобрести 70–80 м² с привлечением заёмного финансирования. Кредитование позволяет запустить такой проект в работу за 4 млн рублей и выйти в операционный плюс уже на четвёртый месяц после старта проекта. После получения подтверждённого денежного потока мы запланировали продать действующий арендный бизнес в горизонте календарного года. В качестве резервного плана на случай плохой заселяемости или низких чеков мы продумали сдачу студий в долгосрочную аренду. В этом сценарии доходность от ренты была бы меньше, но вариант проверен практикой и временем.

РЕШЕНИЕ

Мы нашли несколько объектов с привлекательной ценой за квадратный метр недалеко от транспортных узлов. Максим остановил выбор уже на втором объекте в ЖК «Сколковский». Мы провели конкурентную разведку и кабинетное исследование рынка, которые нас убедили в хорошем спросе в этом месте.
Сделка покупки прошла за месяц, благодаря сотрудникам застройщика, компании ФСК и Максиму, который оперативно предоставлял документы и не затягивал важные решения. Параллельно мы подготовили архитектурный проект и заключили договоры на строительство. Чтобы снизить платежи по кредиту, нам было важно не терять ни одного дня, поэтому мы начали ремонт уже в день получения ключей.
Ремонт вместе с обустройством студий уложился в три месяца. И на следующий день после фотосессии в студии поселились первые гости.

ЧТО ПОШЛО НЕ ТАК

Коронавирус не обошёл стороной наш проект, но мы перенесли весеннюю самоизоляцию в лёгкой форме. Поток основных гостей, которые путешествовали по работе, резко упал, пока все сидели по домам. В первые дни марта выручка снизилась в два раза.

КАК МЫ ПОБЕДИЛИ

За счёт переориентации с командировочных постояльцев на тех, кто хотел на самоизоляции себе место для уединения и работы, нам удалось остановить в апреле и мае падение выручки всего на 19,8% по сравнению с мартом, что по сравнению с закрытыми наглухо гостиницами стало хорошим достижением. Проект остался прибыльным с учётом обслуживания кредита.

Доходность апреля составила 2,5% в пересчёте на годовые показатели. А с мая показатели опять пошли вверх и к июню полностью вернулись на обычный уровень 15,5% рентабельности вложений.

Этот стресс-тест придал уверенности и команде, и новым клиентам, которые увидели, что даже такие форс-мажоры можно победить за счёт своевременных решений и гибкости в бизнес-модели.

Максим Кислицин

Всё прошло в рамках плана, и, как ни странно, испугавшая нас пандемия, наоборот, сыграла на руку, заполняемость была 100%. Проект завершили в пределах одного года. Считаю, сегодня это один из самых успешных моих проектов

ФИНАНСОВЫЙ РЕЗУЛЬТАТ

ДОХОДЫ

Выручка от продажи

Выручка от аренды

РАСХОДЫ — 12 072 047

Капитальные вложения

Операционные расходы

Обслуживание кредита

ПРИБЫЛЬ ПРОЕКТА

Рентабельность

Возврат на вложения

14 864 825

13 250 000

1 614 825

12 072 047

10 797 396

598 817

675 834

2 792 778

26%

67%

ИНВЕСТИЦИИ

Личный капитал

Кредит

4 167 984

6 539 412