Вкладывать в недвижимость можно очень по-разному: и выгодно, и невыгодно. Базовая схема, которая работала в "нулевые" годы - "купил - подорожало - продал" сейчас не работает по нескольким причинам. Но именно та схема породила утверждение про выгодность недвижимости. В те годы экономика росла бурно, за ней росли цены на недвижимость. В целом люди богатели и поэтому рос платёжеспособный спрос и за ним стоимость активов. За десять лет недвижимость выросла на 600%. Сейчас в целом люди беднеют, экономика сжимается. Также с введением эскроу-счетов государство снизило прибыль от кредитования строек на ранних этапах, на которых зарабатывали рисковые инвесторы.

Рост цен на недвижимость всего лишь отражает реальную инфляцию, не ту, которая в Росстате, а которая в магазинах - в районе 15% годовых, которая в свою очередь вызвана падением курса рубля в большей степени, чем ипотекой. Главный скачок в ценах случился не тогда, когда государство запустило льготную ипотеку,, а когда доллар уверенно перешагнул отметку в 70 рублей и пошел в сторону 80.

Недвижимость - это океан инвестиционных стратегий и тактик. Можно сдавать квартиру за 4% годовых, или сделать небольшой проект девелопмента на 50-70% годовых. Простейшее деление объекта на мелкие и продажа или сдача в аренду по кусочкам дадут 20-30% годовых. И цены тут не играют большой роли.

Уже сейчас видно что скорость роста цен упала вдвое по сравнению с осенью. Это значит, что рост замедляется. Рынок отыграл девальвацию рубля, все, кто обрадовался ипотеке, взяли кредиты. Ключевой фактор, который может повлиять на рынок - курс рубля. А он в свою очередь зависит от цен на нефть и политических санкций, которые тоже ожидаются в этом году. Второй важный фактор - новое законодательство. Сейчас обсуждается законопроект о регистрации в апартаментах, слышны инициативы о госрегулировании рынка аренды. Думаю, цены будут плавно расти весь год, но заработать на спекулятивной схеме не получится, все съест инфляция и девальвация. Инвесторы, которые знакомы с разными вариантами доходной недвижимости, заработают независимо от цен.

Ожидаю снижение темпа роста до весны, потом небольшая стабилизация цен и плавный рост до конца года. И все это справедливо, если не брать во внимание внешние силы, действующие на рынок. А они будут. Это год выборов в Госдуму, когда могут подкинуть разные неожиданности наши государственные мужи. Это новый президент США, который уже пообещал новые санкции, а значит новый виток незаметного обеднения страны.

Если мы смотрим на цены, как фактор для принятия решения об инвестировании для частного небольшого непрофессионального инвестора, то лакомые кусочки чаще возникают на вторичном рынке, так как там больше объектов и разных причин, которые людей заставляют продавать недвижимость ниже рынка. Можно выиграть на удачной сделке до 10%, если просто найти продавца, которому срочно нужны деньги. Но там и больше рисков, которые можно не заметить, не обладая опытом. На первичном рынке цены будут плавно расти, потому что в планы застройщиков не входит терять прибыль, тем более, что государство отлично помогает с ипотекой.

Правительству нужно разогнать экономику и справится с последствиями пандемии. Значит нужно чтобы деньги тратили и брали кредиты. А раз так, то копить и хранить на депозитах будет по-прежнему невыгодно. Люди будут вынуждены куда-то вкладывать. А недвижимость как и тысячи лет назад в Римской империи остается хорошим сбалансированным активом.