Сегодня в 00:01 минуту на сайте Известий появилась новость про новый законопроект от Минстроя про регулирование рынка аренды жилья. Заботливое государство предлагает создать реестр квартир, всех цифровизировать, пересчитать и интегрировать с налоговой. Замминистра уверен, что рынок станет прозрачней, а участники защищеннее. Эксперты, которые к вечеру от души прокомментировали инициативу, уверены, что цены вырастут, и появится рынок серых цифровых справок на квартиры.

Кстати, автор инициативы утверждает, что регулирование рынка аренды прописано в паспорте нацпроекта "Жилье". Не поверите, впервые в жизни загуглил нацпроект, чтобы посмотреть первоисточник. Поиск по слову "аренда" дал ровно "ноль" результатов. Обсуждать пока нечего. Нет ни намека на регулирование аренды в нацпроекте, ни самого законопроекта. Но мы можем провести мысленный эксперимент, "как будто закон появился" и проанализировать ситуацию глазами инвесторов в недвижимость.

Самураи - это землевладельцы в феодальной Японии, которые с оружием в руках были вынуждены время от времени защищать свой актив. Чтобы собрать урожай в те времена, нужно было быть не только эффективным земледельцем, но и умелым воином. В современных реалиях инвесторам вряд ли понадобится умение отбиваться от нападок в кровавых сражениях. Но философия самураев может пригодится для защиты от случайных рисков, в сражениях в залах суда с недоброжелателями, или в борьбе с последствиями мировой пандемии или экономического кризиса за доход от своего актива.

это дорога в будущее, когда можно будет жить на доход от капитала. Беззаботная жизнь на проценты состоит из двух слагаемых: как создать капитал, необходимый для финансовой свободы и как этот капитал разместить таким образом, чтобы однажды не остаться "у разбитого корыта", и исправно получать регулярный доход. С возрастом второй вопрос становится более актуален. Именно поэтому в портфеле инвестора, который не мечтают "оседлать единорога", а хочет просто обеспечить себе достойную жизнь, доля недвижимости растёт вместе с возрастом.

Недвижимость - самый популярный актив для регулярной ренты. Чаще всего в нее перетекает капитал, который уже не нуждается в приумножении. Но девелоперы думают иначе и знают как заработать на недвижимости 50-100% годовых. И это говорит о том, что грамотный специалист может подсказать стратегию для любого аппетита к риску и доходности. Осторожный инвестор может купить ликвидный объект с действующим долгосрочным рентным контрактом с гарантиями на 6-10% годовых, а любители рисковать и пить шампанское, могут построить арендный бизнес на продажу с рентабельностью 50-70%.

В нашей стране непрофессиональные инвесторы любят недвижимость, как защитный актив. Они рассуждают, что "кирпичи никакой кризис не тронет". Но это не совсем так. Конечно, в сравнении с акциями и криптовалютами риск полной потери капитала невероятно низкий, но не всегда ситуация на рынке позволяет быстро продать актив по задуманной цене. Поэтому недвижимость не подходит для коротких спекуляций, но может сослужить хорошую службу на дистанции 8-15 месяцев. Этого срока бывает достаточно для небольших проектов девелопмента. Еще в плюс недвижимости работает фактическая защита от инфляции. Долгосрочно стоимость недвижимости растёт примерно со скоростью инфляции, а значит инвестор застрахован от обесценивания капитала в отличие от депозитов и облигаций.

Также доходная недвижимость выгодно отличается от других инвестиционных инструментов кредитным плечом, которое легко получить под залог актива. Ипотечные программы сейчас цветут и пахнут во всех банках, щедро удобренные государственными субсидиями. Можно делать деньги практически из воздуха, если вы уверены в доходности проекта и она с запасом покрывает ставку за обслуживание кредита.

Также к важной особенности рынка недвижимости относится хорошая предсказуемость цен в горизонте нескольких месяцев. Рынок медленно реагирует на внешние стимулы. Цены активов часто движутся по инерции и не меняют резко направление. Очень редко случаются события, которые драматическим образом могут сломать кривую динамики цен на недвижимость. При желании и должной квалификации можно предсказать движение цен, принять решение о покупке или продаже актива и успеть его реализовать до того, как картина стоимости сильно поменяется.

Есть три способа заработать на недвижимости. Как правило, разные инвесторы и участники рынка специализируются на каком-то одном, но забывают, что можно успешно комбинировать эти способы, повышая доходность:

Доход образуется при сдаче купленного объекта в аренду. Этот способ работает и на жилых объектах и на коммерческих. Это быстрый и проверенный временем способ. Можно войти с небольшими чеками и кредитом. Явный минус - небольшая доходность. Как правило с потолком 10% на объектах с большими площадями.

Это повышение стоимости объекта за счёт перестройки, реконструкции или ремонта. Купить помещение без отделки, отремонтировать и продать дороже - это девелопмент. Купить аварийный объект и реконструировать - это тоже девелопмент. По сути инвесторы, которые заходят в строящиеся объекты и продают их после сдачи в эксплуатацию тоже занимаются девелопментом. Вернее,девелопментом занимается застройщик, а инвестор его кредитует и делит с ним доходность проекта. Здесь можно заработать 20-70%, но без строительной компетенции есть большие риски перерасхода или растягивания сроков. Также в этом подходе существует больше юридических подводных камней. В такие проекты лучше заходить с теми, кто уже многократно проделывал такой путь. Для девелопмента нужно больше капитала. Даже кредитные средства не покроют весь объем финансирования.

Это старая добрая схема "купил оптом дешевле, продал в розницу дороже". Метр оптом может стоить в разы меньше метров в розницу, поэтому есть где развернуться. В таких проектах, нужно больше денег для входа и юридическую компетенцию для деления объекта на маленькие кусочки на продажу. Это более сбалансированная схема по паре риск-доходность и по сроку реализации, как правило быстрее девелопмента.

Хорошим примером сочетания всех трех способов может служить стратегия создания арендного бизнеса на продажу. Она осуществима даже с небольшим капиталом 3-4 миллиона рублей. Можно купить объект на 70-80 метров, поделить на независимые студии, сдать в аренду и продать как арендный бизнес. В этом случае можно рассчитывать на ренту около 15% и прибыль с продажи бизнеса 30-40%.

Серьезным аргументом в недвижимости выступает локация. Арендный бизнес привязан к месту, а значит взвешенный выбор локации может дать как серьезное преимущество в доходности при грамотном анализе и планировании, так и дать фору конкурентам, если подойти к выбору объекта без должной компетенции.

Выше всего недвижимость ценят инвесторы, которые выбирают разумное сочетание риска и доходности. С одной стороны недвижимость защищает капитал от инфляции и даёт возможность снизить риски за счёт многообразия вариантов извлечения прибыли. С другой стороны при грамотном планировании и знании нюансов рынка можно смело рассчитывать на доходность свыше 20% без рисков, которые существуют на фондовом рынке и рынках прямого инвестирования в чужой бизнес. В тандеме с профессионалами инвестор играет на рынке против одиночек, которые уступают профессионалам в финансовых, юридических и коммерческих компетенциях.

При этом инвестор не должен всё делать сам, если идет в проект с профессиональной командой. Всё инвестирование сводится к участию в сделках купли и продажи, а это по настоящему пассивный доход, который не требует серьёзного отвлечения от работы или бизнеса. Другие активы требуют постоянного мониторинга рынка и вовлечения в инвестиции.

Современный самурай-рантье рискует гораздо меньше своего средневекового собрата. При мудром управлении недвижимостью можно пройти путь к финансовой свободе за 5-7 лет без лишних затрат времени и нервов.